A inflação do imobiliário alastra dos centros urbanos para a periferia. Por exemplo, tenho relatos de estar a abrandar nos centros urbanos e ter estagnado, a ponto de se notar mais agora nas periferias.
Tenho as minhas dúvidas quanto a serem um dos principais vectores.
Tenho dúvidas que sejam um dos principais vectores. Poderão ser um vector, mas não dos principais.
O preço da construção aumentou porque os custos com os materiais aumentaram substancialmente a partir de 2020. As revisões de preços, desde então, têm sido em altas e são demonstrativas do aumento do custo dos materiais que só recentemente é que parece que começou a estabilizar.
O mercado em Lisboa foi puxado para cima porque… repentinamente começaste a ter uma procura desenfreada e não tinhas oferta para cobrir essa procura. Naturalmente, os preços subiram e não foi porque os estrangeiros começaram a comprar casas à parva. Foi porque, pura e simplesmente, o mercado não tinha casas suficientes para a procura que existia. Depois entrou aqui o egoísmo tuga em que a mesma casa era vendida 2 ou 3 vezes no mesmo ano para se fazerem mais 10 ou 15k na sua venda e revenda. Como se encontrava constantemente comprador, a coisa foi subindo exponencialmente até ao dia que chegámos hoje.
E sim, o AL contribuiu e isto expandiu-se à periferia. Os que não conseguiram acompanhar foram para a periferia e aí o fenómeno foi o mesmo. Inclusivamente no Portugal dos Pequeninos porque o facto de muita gente conseguir trabalhar remotamente também ajudou à coisa.
Os estrangeiros ricos não estão num segmento de compra de casa que afecte propriamente a classe média. Os estrangeiros ricos afectaram algumas zonas do país, como o Algarve, Sesimbra, Lisboa e Porto. Eu, por exemplo, conheço uma moradia que está no Portugal dos pequeninos à venda há mais de 4 anos e é daquelas que se pára para tirar fotos e não há um estrangeiro que lhe tenha pegado nesses 4 anos. E o valor não é assim tão alto para um estrangeiro rico.
Aquilo que puxou para cima o mercado foram o conjunto de circunstâncias e a impreparação de Portugal para essas circunstâncias. O aumento substancial de população (inclusivamente dos pobretanas que para cá vieram), o AL, as casas fechadas, etc.
Sim, os estrangeiros ricos contribuíram, mas estão longe de ser o principal factor e estão mais longe de ser o principal factor que afecta a classe média em Portugal.
Tens esses relatos desde 2021. São treta. Aquilo a que se tem assistido nos últimos tempos é que as casas ficam mais tempo no mercado, mas também não ficam assim tanto tempo. O preço delas continua a aumentar todos os anos e nunca tiveste tanta construção como tens no dia de hoje: o que pode justificar o abrandamento dos preços, mas não vai ser conducente a uma redução do preço das casas.
A mim parece-me que com o fluxo de capitais estrangeiros, começaram a vender-se casas por valores que antes não se praticavam cá, pelo menos de forma massificada.
A partir daí, imobiliário, banca, tudo começou a especular porque o produto foi saindo e ainda há cá malta que pode. Que o AL provocou aumento de rendas, eu acredito, e de forma directa, mas o aumento no custo de transação parece-me mais indirecto.
Continuo a acreditar que o mercado interno, por si só, não tinha conseguido empurrar o imobiliário para os preços actuais.
PS: já tiveste muito, mas muito mais construção que agora, tipo cinco vezes mais. E isso foi outro erro. Não temos assim tanta construção como aquilo que se pensa e julgo que a malta até faria mais se houvesse mais mão-de-obra, sem entrar num bolha de excesso de produto.
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'“Uma das medidas a ser estudada é o fim do limite de aumento dos 2% nas rendas em novos contratos”.
Faltava esta, agora o senhorio pode pedir aumentos de 500€ de um ano para o outro ou rua, venha um americano.
Pago neste momento mais de 1200€ de renda, e tenho o senhorio sempre a dizer-me que poderia alugar o apartamento por 1500€ a estrangeiros. O que o segurava, além da estabilidade de eu lhe pagar sempre uma semana antes do dia 30 era este limite, pois o contrato está legal.
Agora os portugueses que ainda pagavam rendas elevadas no centro da cidade também vão ser expulsos em pouco tempo.
Surreal estes governo. Não podiam ficar contentados em retirar direitos laborais.
Depois admiram-se quando se diz que os outros são os menos maus.
Governo detestável.
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Claro que não, e quem duvidar convido a vir ao centro do Porto, para ver quantos portugueses pagam rendas pós 2020.
P.s. centro do Porto e arredores circundantes.
As casas adquiridas pelos estrangeiros ricos não são de valores que permitam afectar o português comum, nem o português da classe média.
Não digo que foi só o AL que provocou o aumento das rendas ou do custo de transacção. Estou a dizer é que é um facto mais plausível do que o estrangeiro endinheirado.
O mercado interno não se movimentava na esfera do estrangeiro endinheirado (nem se movimenta). O estrangeiro endinheirado não quer comprar um T3 em Odivelas. Ainda agora, no âmbito profissional, conheci uns quantos estrangeiros endinheirados que foram investimento uns € valentes na zona do Oeste. Compraram casas à beira-mar na Lourinhã e na Praia Del Rey. Mas não estamos a falar de imóveis da treta de 400k. Estamos a falar de imóveis que rondam os 900k. Quem é o tuga que vai comprar uma moradia de luxo na Lourinhã? Se me disseres que aquilo há uns anos custava 500k… É verdade, mas nessa altura os materiais estavam a menos de metade do preço.
É um mercado um bocado irrelevante para a escassez que o tuga comum vive. O tuga comum precisa é do T3 (novo) em Odivelas e em Loures ou na Alta de Lisboa. Aí o estrangeiro que vês a comprar é o monhé - que vive lá - e o black que vive lá umas vezes e outras nem tanto. Os apartamentos velhos nessas zonas, essa já é outra conversa. Esses aí são comprados para exploração e para o regime de rodar camas. Os T3 que têm 2 beliches em cada quarto e cada cama tem lá duas pessoas a quem cobram 150,00€. Aí é fazer as contas e ver o dinheiro que estão a sacar e isso sim fodeu a classe baixa e média.
Aquelas casas mais acessíveis deixaram de o ser. Porque cada quarto está a render 500 ou 600€ por mês (quando não é bastante mais).
Em Lisboa não tens mais construção do que agora. Bem pelo contrário. Nunca a cidade (e arredores) teve com tanta construção nova como tem agora. Aliás, começa a ver-se construção em cima de construção: na minha rua agora pegou moda acrescentar mais um andar aos prédios. 
Estás enganado, as que os brasileiros partilham por quatro ou cinco é que não afectaram, pois a classe média/alta portuguesa não está interessada nesse tipo de habitação. Chegámos ao ponto de ter construção apenas um pouco acima da média a ser vendida por imobiliárias que só faziam mercado realmente de luxo.
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Não é a experiência que tenho em Lisboa e arredores no que a classe média diz respeito.
Eu estou a falar pelo Porto, onde os estrangeiros para mão-de-obra barata são quase todos brasileiros, em Lisboa a imigração é bastante mais diversificada. Mas no que respeita à chamada classe média/alta duvido que um português em Lisboa deseje muito a habitação partilhada por indostânicos e afins.
Não deixa de ser um fator muito secundário.
O número de estrangeiros ricos a vir para Portugal é residual.
Eu também não disse que afecta todo o mercado. Diria que afecta o mercado acima de 0.5 M, por exemplo.
Diria 0.4, mas obriga o pessoal de 0.35 a ir para cima, e assim sucessivamente.
O português da classe média não deseja esse tipo de habitação partilhada, mas não tem grande alternativa. Por classe média, refiro-me a engenheiros, advogados, magistrados, etc. Este pessoal procura todos casas minimamente recentes e que lhes permitam estar relativamente próximos dos trabalhos. Quem trabalha em Lisboa, já não me refiro a casas no centro de Lisboa, mas sim em Loures, Odivelas, algumas freguesias de Oeiras, algumas freguesias de Sintra, etc. Habitações minimamente recentes por preços comportáveis e com espaço (T3) têm valores completamente incomportáveis. Resultado, o pessoal tem de adquirir fracções em prédios velhos, renovadas ou para renovar e acaba por partilhar o espaço (prédio) com os ditos imigrantes. Porquê? Porque esses não querem saber se a fracção está renovada ou não. Querem uma cama para dormir 8 horas e um espaço para deixar a pouca tralha que tem. Estão a cobrar-lhes 150€ ou 200€ por isso. Num quarto metem 8. Como diria o outro, é fazer as contas.
Habitações mais recentes? Quem as tem não as vende (porque e os que as vende, não as vendem a preços comportáveis para a classe média.
Durante 2020 e 2024, fui responsável último na contratação de crédito num banco português de grande dimensão, sistémico. Voto de qualidade, meu pelouro.
Entre 2020 (final) e 2024 (meados), o que assisti foi simplesmente a um “boom” de construção exclusivamente destinado à gama média alta / alta. A construção foi diminuindo (não vou entrar nos factores que provocam essa redução), mas aquela que aparecia sempre tinha 2 características:
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vocacionada para um segmento médio alto / alto, ainda sem buraco cavado e já com 30 a 40% de CPCV’s
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uma mudança de foco para regiões menos “centralizadas”, e aqui estou-me a referir por exemplo a Aveiro, Figueira da Foz, regiões que ficaram fora da restrição aos Vistos Gold por via de imobiliário.
Adicionalmente, passei de ter 5 a 10% de clientes extraeuropeus a ter à vontade 20% de propostas extraeuropeus, nomeadamente Americanos, Irlandeses e Indianos.
Isto para referir que o setor da construção se começou a virar para um segmento que sente menos crises, e que garante um maior capital logo à cabeça, permitindo reduzir custos de financiamento, sobretudo por via do investimento estrangeiro que só tem aumentado.
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Agora imagina os que nem necessitam de crédito. Garantidamente serão na maioria não portugueses. Claro que o segmento da classe média/alta está a ser sobretudo hiper-pressionado por estrangeiros com elevado poder compra.
Sim, sobretudo o que tenho verificado é que essa pressão em 2023 se afastou dos grandes centros para os seus arrabaldes; por conhecimento pessoal um T2 em Massamá passou em 2022 de 130 mil Euros (valor avaliação 160 mil) para 210 mil Euros final de 2024. E percebi que no mesmo prédio, no espaço de 2 anos, 5% das fracçoes tinham sido adquiridas por fundos de investimento, e estavam arrendados.
Uma das soluções, a meu ver, passaria sobretudo por 2 factores:
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desburocratizar processos de licenciamento a nível municipal;
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agilizar licenciamentos e redução de impostos, até via construção (isenção de IVA) para projectos que incluissem, dentro do custo, uma % mínima de habitação a custos controlados.
Este 2º ponto é hoje já feito pelas Camaras, mas com foco numa moeda de troca diferente, obrigar o construtor a pavimentar ou por ex noutro caso pessoal a ceder espaço para, a seu custo, montar um parque infantil.
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É feito mas com poucos resultados. Aqui no centro quando uma obra acaba é sempre um AL ou hotel. Enquanto não se voltar a restringir esse tipo de construção em zonas de elevada pressão será sempre assim. Infelizmente a restrição que foi aplicada durou poucos meses, até o governo actual acabar com o + Habitação logo após ser eleito.
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Sendo o caso público, a Câmara do Funchal concedeu isenção de taxas e maior volumetria a um prédio para habitação a custos controlados, a cargo de uma cooperativa de habitação.
Entretanto, foi descoberto 3 fracções do mesmo estarem registados em AL, mais de uma fracção pertence à mesma pessoa e até já venderam depois de comprar. Custos controlados e para suprimir necessidades de habitação, dizem eles.
Entretanto, a Câmara exige a devolução de todas as taxas isentas na altura e o caso segue para o Ministério Público.
Portugal, o País dos espertos. Tudo se quer safar à custa do Estado. Seria bom a justiça ter mão pesada, para desincentivar outros espertos e um abre-olhos para outros Municípios por esse Portugal fora.
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