Compra de Habitação - Conselhos, Dicas, Truques, Créditos

Chegou ao momento para avançar para a compra de uma habitação. Tenho dúvidas quanto a ser o momento ideal, mas se estiver à espera desse momento ideal, o mais provável é nunca adquirir uma habitação própria e eu ainda moro em casa dos meus pais. :mrgreen:

O tópico é iniciado por mim, mas espero que sirva para todos os que estejam nesta situação e possam aprender com quem já passou por isto ou esteja neste ramo.

Que conselhos podem dar na procura de casa? Eu já tenho uma em vista para ir ver, por agora estou a pensar num apartamento T1 e no futuro se precisar de um T2 ou T3, logo vejo o que faço. Uma vez que os arrendamentos estão muito caros, prefiro investir na aquisição da habitação, que vai gerar uma prestação bem mais baixa que um arrendamento e sempre estou adquirir um bem. Vou tomar em especial atenção as redondezas, o estado geral do imóvel, quanto custa o condomínio, o IMI, acessibilidades. Normalmente, a margem de negociação do preço de um imóvel passa por quanto? 1%? 2%? É minha intenção regatear o preço, obviamente.

Depois, chega a parte burocrática, o crédito habitação. O meu banco, desde sempre, é o Novo Banco. Do que tenho pesquisado, é dos piores ao nível do crédito habitação, contudo será o primeiro banco que vou procurar informações, fazer uma simulação e até porque tenho um crédito individual assinado com o mesmo e talvez a ideia passe por unir os dois créditos, ficando com uma única prestação. A ideia será, em princípio, procurar obter os 100% de financiamento e eu sei que é difícil, ter somente um crédito e nunca ultrapassar os 35% do rendimento mensal.

Isto é tudo, como as nossa cor dominante, verde para mim. Tudo o que puderem partilhar, agradeço. Eu e todos os que estejam nesta situação na vida privada. Devo iniciar na próxima semana a visita a um / dois imóveis.

Primeiro conselho, não te comprometas financeiramente com ninguém até teres uma clara ideia de quanto o banco te vai emprestar.

Vai ao banco, eles dirão até quanto poderás ir.

A ideia de acumulares os créditos é boa mas quando analisarem a tua taxa de esforço não deverão levar isso em consideração pelo que esse crédito existente vai ser algo negativo

Para conseguires os 100% de financiamento, somente com imóveis da Banca ( no NOVOBANCO tens moradias a partir dos 104k mas a precisar de obras )
Um apartamento/moradia do mercado “comum”, somente te deverão emprestar até 80% do valor da avaliação, ou seja , numa casa avaliada em 100k somente te emprestam 80k

Um conselho muito simples, e que por vezes as pessoas esquecem-se :

  • Se assinares um contrato promessa, faz sempre dependente de financiamento… uma protecção simples para o teu lado

PS: Atenção às áreas registadas, se está tudo correcto tanto na conservatória como finanças .

Muitas coisas para teres atenção/cuidado

No Millennium também tens T1 a partir de 70k … freguesia Caniço . Se te interessar vai à ERA que eles estão a gerir esses apartamentos

Boa dica, vou tentar passar por uma agência e ter uma percepção de até onde posso ir.

Eu só avanço com garantias bancárias de que vou ter o financiamento. Sem essas garantias, só mesmo ver o imóvel, falar com o vendedor e saber até que valores eles estão disponíveis ir. Nada mais. Tudo dependente da resposta do banco, sempre.

Vou entretanto ver um imóvel, assim quando for a uma agência bancária, sempre tenho dados mais concretos para uma simulação. Sem compromissos, só ver o imóvel e assim ter um primeiro contacto com uma imobiliária.

[member=17033]Chown vou acompanhar com interesse o teu processo :great:

Também tenho no horizonte comprar casa nos próximos 2 anos porque “pesa” pagar tanto dinheiro de renda por ano para “nada”. A minha capacidade mensal para pagar um crédito e todos os custos associados (seguros, etc) ronda os 700€ por mês mas tenho o “pequeno” problema deficilmente daqui a 1/2 anos ter 20 ou 30 mil € de parte para um empréstimo de apenas 80% do valor de aquisição. Vai postando as atualizações para saber como te corre o processo.

No meu caso, mudei recentemente da CGD onde tinha a antiga conta estudante para o Bankinter onde alem de não pagar custos de manutenção ainda paga pela conta à ordem.

[member=17033]Chown Recomendo o doutor finanças. É um serviço gratuito, o banco escolhido por ti é que lhe paga as comissões. Fazem todo o acompanhamento desde o início até ao final e são excepcionais nesse acompanhamento. Fazem uma análise inicial de viabilidade (até onde podes ir em termos de capital e depois fazem-te uma proposta de um dos bancos. Podes pedir mais do que uma para comparares e deves tb tu próprio consultar alguns bancos. Se optares pelas condições que eles conseguem, tens garantido todo o acompanhamento daí em diante. E acredita que dá jeito porque é uma maratona de documentação e burocracias. Então se comprares sem agências pelo meio (e aí consegues baixar bem o valor inicial pedido) ainda mais fundamental é.

Têm uma plataforma online muito porreira, onde submetes as tuas dúvidas e documentação que te vão pedindo, para além do contacto telefónico directo com o colaborador especializado que te é atribuído em cada fase do processo. No meu caso todas foram excepcionais e prestáveis mesmo para a dúvida mais parola.

Quanto ao valor a baixar, sem agências podes conseguir perto de 5%, mas depende sempre da zona, da oferta e da procura e variados factores.

Enviado do telele

Só tenho a acrescentar uma dica: as agências imobiliárias são óptimas para quem compra e péssimas para quem vende.

A razão é simples, se a casa está à venda por 100k eles preferem ganhar 5% de 80k do que 5% de nada.

Posso dar o meu exemplo pessoal: a minha casa estava à venda por 160k, eu fui ver e decidi que por 140k comprava. Após a visita disse à agência que tinha gostado muito e ia falar com o banco (obviamente já sabia que os 140k era pacífico).

Deixei-os “sofrer” uma semana até que me ligaram a perguntar então se sempre queria a casa. Disse que tinha falado com o banco e que na melhor das hipóteses podia ir até aos 130k (para deixar alguma margem de negociação).

Isto foi numa 3a feira. No sábado às 13h recebo uma chamada a dizer que o negócio estava feito… pelos 130k! 8)

Espero ter ajudado :mrgreen:

Eu recomendo sempre dar uma vista de olhos aos imóveis dos próprios bancos, por norma são casas a precisar de obras mas muitas delas tirando obras pontuais e perfeitamente resolviveis no momento estão em perfeitas condições para habitação imediata.
Estas casas têm várias vantagens, são vendidas abaixo do preço das outras, têm financiamento a 100%, spreads mais baixos e eu no meu caso ainda consegui uma taxa de juro fixa a 10 anos, o mercado pode flutuar o que lhe apetecer que até 2026 pago sempre o mesmo.

Já os sigo no FB há algum tempo, aquilo sempre me pareceu um bocado estranho, mas sou capaz de lhes pedir uma avaliação da minha capacidade de endividamento e assim perceber, pela análise deles, até onde posso ir.

Bastante e devo seguir uma estratégia semelhante.

Vejo o imóvel, caso seja do meu agrado, afiro até onde posso ir financeiramente e faço-lhes a proposta. Se quiserem, porreiro. Em caso negativo, sigo para o próximo. Eu como tenho alguma margem temporal, dado que posso estar meses à procura, passo a pressão um bocado para o lado da imobiliária.

Não é estranho [member=17033]Chown, podes confiar. Criado por por pessoas que sairam da banca e provavelmente não te vais arrepender. É mesmo 5 estrelas.

Edit: Faz a proposta abaixo do que podes ir…

Uma dúvida.

O imóvel custa 90k. Eu negoceio com o banco um empréstimo de 75k, com base no valor dos 90k. Posteriormente ofereço à imobiliária os 75k, caso seja aceite, o banco mantém o empréstimo ou vão baixar por causa da compra efectiva ser feita por um valor comercial mais baixo? Ou seja, eles calculam o valor a emprestar pelo valor comercial do imóvel, se o valor comercial do imóvel baixar no fim, o valor mantém-se ou o banco actualiza o montante com base nessa quebra?

Espero que tenham entendido. :mrgreen:

Emprestam até 90% dependendo dos acordos com as imobiliárias, caso contrario levas 80% sempre do valor da casa. Há imóveis da banca que além de financiarem a 100%, financiam também um X para obras.

Bom Tópico :mais:

Também ando á procura de apartamento, tipologia T2, na zona de Lisboa, mas os preços estão impossíveis. :menos: :menos:

Queria ficar na cidade de Lisboa, mas o preço metro quadrado está caríssimo. 2500€ Metro Quadrado é o mínimo que se arranja. Isto na cidade de Lisboa… Podia optar por outras zonas, Odivelas, Loures, etc etc, mas não me aptecia muito sair da zona de Lisboa e ter que fazer Calçadas de Carriches, IC19’s, etc etc para chegar a Lisboa. Logo vou ver um apartamento na zona da Penha de França, amanhã partilho a experiencia.

É preciso é ter cuidado com os fundos de investimento que andam por aí na caça aos patos. Eu cheguei a ir ver uma casa em Massamá que estava por 80 e a agente imobiliária garantia a pés juntos que a casa seria facilmente avaliada por 100.
Não foi…

A avaliação depende de quem lá vai. Por norma as imobiliárias tentam com mais que 1 banco. E também não te sai do bolso. Não chega ao valor da avaliação, a pessoa sai fora sem custos. Mais difícil será para o vendedor vender

Acerca do crédito, sugiro-te contactares:
https://www.doutorfinancas.pt/credito-habitacao-spread-baixo/

Não pagas o serviço. Eles ganham a comissão do banco, se quiseres aceitar as sugestões deles. Eu usei isso para transferir crédito e correu tudo muito bem. Sempre prontos a ajudar, as poucas despesas que paguei foram ao banco - e mesmo essas foram poucas, que eles conseguiram que ficasse quase tudo grátis. Pelo serviço deles em si, não paguei nada.

Aconselho também a visitarem o blog Pedro e o blog que tem muita informação e uma série de ficheiros que dão uma ajuda para análise e acompanhamento futuro

Eu acompanho o meu empréstimo com um ficheiro que eles disponibilizam e consigo saber a cada momento qual o impacto que surgir de uma eventual mudança…

Isto é importantíssimo, porque quando se faz um empréstimo é para um longo prazo e muita coisa pode mudar entretanto

Muita atenção aos seguros/taxas de cartões etc. , um spread mais baixo nem sempre é mais barato se eles “obrigarem” a contratar uma série de serviços a preços exorbitantes

No ficheiro que mencionei acima dá para inserir todos estes custos e saber qual é o custo exacto da globalidade dos encargos

[member=17033]Chown , outra cena, conta com uma boa dose de despesas de aquisição, a titulo de exemplo, numa casa de 125000 chega quase a 4000€, entre impostos ao estado, comissões bancárias e despezas notariais. Os valores podem variar, essencialmente no que conseguires negociar com o banco e na opção para a escritura (o serviço casa pronta que utilizei custa 700€, mas tratam de tudo também junto das finanças e inclui os custos desta, registo predial, etc)

Em relação aos custos do empréstimo para além do spread e da sempre considerada TAEG, olha também para o custo do empréstimo que aparece na ficha como MTIC (montante total imputado ao Cliente) que representa o real custo do empréstimo, considerando todas as despesas (seguros, taxas, etc). No fundo, diz-te quanto custa cada euro do teu empréstimo. Podes ter um spread muito porreiro mas depois o custo ser superior a um empréstimo com um spread menos bom.

Estou na mesma situação.

Comecei a trabalhar recentemente mas as prestações da renda na ordem dos 400 a 500€ fazem-me ponderar seriamente a aquisição de um imóvel, visto que é possível tendo em conta a tipologia e área geográfica em que pretendo fazer essa compra encontrar imóveis acessíveis e o empréstimo ficará pelo valor da renda atual.

É um investimento. Quem tiver um suporte financeiro familiar por trás então é excelente mas sempre com ponderação.

Bom tópico. :great:

O Estado aproveita logo para ganhar uns valentes trocos.

O meu maior problema passará pela percentagem do crédito aprovado. Ou seja, os tais 80% ou 90%. Vou ter que ver o que há no mercado de imóveis dos bancos, que é a chance de conseguir os 100% e com boas condições. Já vi alguns, o problema é que são mais longe do que o inicialmente previsto.

Uma pessoa que seja incapaz de adiantar 20% faz o que? Contrai um empréstimo à parte? Isto é devido a uma nova legislação do Banco de Portugal, derivado das dificuldades que os bancos passaram por causa do crédito mal-parado, o problema é que é o cidadão que fica mais enrascado, sobretudo os que somente têm a sua remuneração mensal. Creio que o mais sensato devia ser analisar caso a caso, podendo chegar aos 100% mediante determinadas regras.